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Lexikon: M

	Mieterhöhung - tatsächliche oder vereinbarte Wohnungsgröße
	Mietfläche - Wohnraum
	Mietminderung

Mieterhöhung -  tatsächliche oder vereinbarte Wohnungsgröße

Der Bundesgerichtshof hatte sich im Rahmen seines Urteils vom 08.07.2009 Az.: VIII ZR 207/09 mit einer interessanten Frage beschäftigt.

Darf ein Vermieter bei einer Mieterhöhung die vereinbarte Wohnfläche zugrunde legen, auch wenn die tatsächliche Wohnfläche kleiner ist (< als 10 %).

Bisher entsprach es absolut herrschender Meinung, dass die tatsächlich kleinere Fläche maßgebend ist.

Unter diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof im Rahmens seines Urteils aber einen Schlussstrich gezogen.

In konsequenter Rechtsfortbildung hat er nun auch für den Bereich der  Mieterhöhung entschieden, dass die tatsächliche Fläche maßgebend ist, wenn die Flächendifferenz kleiner als 10 % ist.

Begründet wurde diese damit, dass zwar die Flächenangabe im Mietvertrag eine  Beschaffenheitsvereinbarung wäre, aber eine den Mieter benachteiligende Wohnflächenvereinbarung würde nicht vorliegen, wenn die Differenz kleiner als 10 % wäre.

Mietfläche – Wohnraum

Was versteht man unter dem Begriff der Wohnraummietfläche/Mietfläche?
Mit dieser Frage hatte sich der BGH im Rahmen seines Urteils vom 21.10.2009 Az.: VIII ZR 244/08 beschäftigt.
Interessant wird diese Frage, wenn man es um die Festlegung der wirklichen Wohnfläche und damit der Möglichkeit der Minderung des Mietzinses (Wohnfläche >/< 10 %) geht.
Soweit die Parteien eine Vereinbarung über die Berechnung im Rahmen des Mietvertrages getroffen haben, ist diese ausschließlich zwischen den Parteien maßgebend.
Ist dies nicht der Fall so ist die Wohnfläche nach den §§ 42 ff II. BV bei Mietverträgen vor dem 01.01.2004 und bei Mietverträgen nach dem 01.01.02004 nach der Wohnflächenverordnung zu ermitteln.

Mietminderung

Von Mietminderung spricht man, wenn eine Mietsache Fehler oder Mängel aufweist und daher nur noch eine gekürzte („geminderte“) Miete geschuldet wird. Bei einem Fehler oder Mangel der Mietsache ist die Miete automatisch reduziert (§ 536 BGB). Also muss eine Mietminderung weder beantragt noch genehmigt werden.

Voraussetzungen für eine Mietminderung sind:

• Die Mängel dürfen nicht unerheblich sein.
• Der Mangel wurde nicht schuldhaft vom Mieter verursacht.
• Der Mieter hatte bei Vertragsunterzeichnung keine Kenntnis von dem Mangel und hätte diese Kenntnis bei der Besichtigung auch nicht erlangen können (z.B. die Gängigkeit der Fenster
  durch einfaches Öffnen und Schließen).

Ausgeschlossen ist die Mietminderung, wenn

• der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kannte;
• der Mangel dem Mieter bei Vertragsschluss wegen grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist und der Vermieter den Mangel nicht bewusst verschwiegen hat;
• der Mieter den Mangel bei Wohnungsübergabe kannte und sich seine Rechte bei der Annahme nicht vorbehalten hat;
• der Mieter einen Mangel, der während der Mietzeit auftrat, dem Vermieter nicht unverzüglich angezeigt hat und der Vermieter daher keine Abhilfe schaffen konnte.

Höhe der Mietminderung

Soll die Miete auf Grund eines Mangels gekürzt werden, ist die „Minderungshöhe“ zu
bestimmen. Da die Miete für die Dauer der Fehlerhaftigkeit automatisch gemindert ist, muss sich
der Mieter nach erfolgter Mängelanzeige (möglichst schriftlich) gegenüber dem Vermieter nur
auf sein Minderungsrecht berufen. Für die Fehlerbeseitigung ist dem Vermieter eine
angemessene Zeit einzuräumen, die sich nach dem konkreten Mangel bemisst.
Zur Höhe der Minderung im Einzelfall gibt es eine große Anzahl von Gerichtsurteilen, die
Anhaltspunkte zur prozentualen Minderung geben. Generell gilt, dass ein Vermieter dem Mieter
bei einer berechtigten Minderung nicht kündigen darf. Eine zu hohe, bzw. übertriebene
Mietminderung kann allerdings im Prozessfalle negative Folgen für den Mieter haben.
Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Az. XII ZR 225/03) bildet die Bruttomiete
inklusive Nebenkosten die Basis für eine Mietminderung. Kommt es zum Streit, muss der Mieter
den Mangel und die rechtzeitige Mängelanzeige beweisen. Eine frühzeitige Beweissicherung mit
Hilfe von Fotos und Zeugen erscheint daher unablässig zu sein.

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