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Lexikon: K
Kalträumung und Schadensersatz
Nimmt der Vermieter die Wohnung eigenmächtig und nicht durch einen gerichtlichen Titel abgesegnet in Besitz und räumt diese aus, stellt dies eine unerlaubte Handlung dar, für deren Folgen der Vermieter verschuldensunabhängig haftet.
Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 14.07.2010 VIII ZR 45/09 bestätigt.
In dem dort genannten Fall hatte der Vermieter kein Verzeichnis der entfernten Gegenstände aufgestellt, sowie deren Wert schätzen lassen.
Diese führte zur Umkehr der Beweislast mit der Folge, dass der Vermieter im Schadensersatzprozess wegen der Vernichtung der Gegenstände beweisen musste, in welchem Umfang die plausible Schadensberechnung des Mieters unzutreffend ist.
Kaution - Verkauf
Wird das Haus oder die Wohnung verkauft, so haftet der Erwerber bei Ende des Mietverhältnisses für die Rückzahlung der Kaution auch dann, wenn er sie vom Verkäufer nicht erhalten hat. Aber auch der frühere Vermieter haftet für die Rückzahlung weiter. Allerdings haftet der Veräußerer dann nicht für die Rückzahlung, wenn er die Kaution mit Billigung des Mieters dem Erwerber überlassen hat (OLG Düsseldorf 24 U 212/01, Urteil vom 11.6.2002, WuM 2002, 556, im Anschluss an BGH WuM 1999, 379).
Kautionsrückzahlung Nebenkosten
Wegen noch ausstehender Nebenkosten-Abrechnungen kann der Vermieter bei Mietende nicht die gesamte Kaution, sondern allenfalls einen Betrag in Höhe von 3 monatlichen Vorauszahlungen einbehalten.
Ein Einbehalt für noch ausstehende Abrechnungen ist aber nur zulässig, soweit die Kaution zur Absicherung etwaiger Nachforderungen des Vermieters voraussichtlich benötigt wird (BGH, Urteil vom 18.1.2006, VIII ZR 71/05).
Haben die bisherigen Nebenkosten-Abrechnungen stets zu Guthabensbeträgen für den Mieter geführt, so ist ein teilweiser Einbehalt der Mietkaution zur Absicherung einer Nachforderung aus einer noch zu erstellenden Nebenkosten-Abrechnung nur zulässig, wenn der Vermieter einen zu erwartenden Nachzahlungsbetrag konkret vorträgt.
Kaution - Zwangsverwalter
Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist dem Mieter gegenüber bei Mietende zur Herausgabe einer von diesem an den Vermieter geleisteten Kaution verpflichtet, selbst wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution nicht übermittelt hat (BGH, VIII ZR 330/03, Urteil vom 9.3.2005, WuM 2005, 460). Den Zwangsverwalter einer Mietwohnung trifft auch die Pflicht des Vermieters zur Anlage einer vom Mieter als Sicherheit geleisteten Geldsumme bei einem Kreditinstitut; dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die Kaution dem Zwangsverwalter nicht zur Verfügung gestellt hat (BGH, Urteil vom 11.3.2009 - VIII ZR 184/08).
Kostentragung des WEG-Verwalters
Wann trägt der Verwalter die Kosten einer erfolgreichen Beschlussanfechtung.
Mit dieser Frage hat sich das Landgericht Dessau im Rahmen seines Urteils vom 29.10.2009 5 S 89/09 beschäftigt.
Bis zur WEG -Reform konnte das Gericht dem Verwalter die Kosten auferlegen, wenn er seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag schuldhaft verletzt hat und dadurch die Eigentümer in die Anfechtung getrieben hat (z.b. verzögerter Versand des Versammlungsprotokolls).
Seit der WEG-Reform ist der Haftungsmaßstab geklärt, wonach mindestens grobe Fahrlässigkeit vorliegen muß.
§ 49 WEG:
(2) Dem Verwalter können Prozesskosten auferlegt werden, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft, auch wenn er nicht Partei des Rechtsstreits ist.
Fraglich ist, ob der Verwalter im Falle der Kostentragung isoliert ohne gegen die Hauptsache einen Rechtsweg zu beschreiten, vorgehen kann (vgl. § 99 ZPO).
Diese Frage ist im Moment höchstrichterlich noch nicht entschieden.
Kündigung - Nachmieter
Es gibt keinen Grundsatz, dass man gegen Stellung von 3 Nachmietern vorzeitig aus dem Mietverhältnis ausscheiden kann. Grundsätzlich sind Verträge einzuhalten. Die Rechtsprechung macht eine Ausnahme, wenn der Mieter die Wohnung unverschuldet nicht mehr nutzen kann und sein Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses dasjenige des Vermieters an der Fortführung überwiegt. Dann kann der Vermieter nach "Treu und Glauben" gehalten sein, den Mieter gegen Beibringung eines ordentlichen und solventen Nachmieters aus dem Vertrag herauszulassen. Beispiele für solche Härtefälle: Versetzung ohne eigenes Zutun nach außerhalb; Umzug ins Pflegeheim; gesundheitliche Gründe, die die Nutzung der Wohnung unmöglich machen; Familienzuwachs, so dass die Wohnung zu eng wird.
Kündigung gegenüber ausgezogenem Mieter
Mit dieser Rechtsfrage hatte sich das Landgericht Frankfurt a.M. zu beschäftigen ( Urteil vom 03.03.2010 Az.: 17 S 92/08)
Hintergrund dieser Frage war, ob der Vermieter auch gegenüber seinem bereits ausgezogenen Mieter das Mietverhältnis kündigen müsse.
Dem Rechtsstreit lag der Sachverhalt zugrunde, dass zunächst zwei Mieter im Jahre 1979 die Wohnung angemietet hatten. Etwas später zieht ohne Absprache mit dem Vermieter ein Mieter aus und fortan richtet der Vermieter z.b. Schreiben, Mieterhöhungen, Betriebskostenabrechnungen usw. nur an den verbliebenen Mieter.
Es kommt zur Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter, wobei der Vermieter nur gegenüber dem verbliebenen Mieter die Kündigung ausspricht.
Zu Recht?
Das Landgericht vertrat die Auffassung das gegenüber allen Mietern zu kündigen ist. Der Auszug eines Mieters allein, ohne Absprache zwischen dem Vermieter und dem ausziehenden Mieter führt noch nicht zu Ausscheiden aus dem Mietverhältnis.
Daran ändert sich auch nichts, wenn danach der Vermieter jahrelang Mieterhöhungsschreiben, Abrechnungsschreiben usw. nur an den verbliebenen Mieter richtet.
Diese Auffassung ist entspricht auch der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof.
Zieht ein Mieter vorzeitig aus, bedarf ein Aufhebungsvertrag grundsätzlich der Mitwirkung aller Parteien, insbesondere des in der Wohnung verbleibenden Mieters.
Etwas anderes gilt nur dann , wenn sich der ausziehende Mieter und der Vermieter über die Vertragsentlassung einig sind und nur der verbleibende Mieter seine Zustimmung verweigert.
Dann kann der verbleibende Mieter der nur ihm erklärten Kündigung nicht entgegenhalten, dass sie unwirksam ist ( BGH Urteil vom 16.03.2005 VIII ZR 14/04).
Praxishinweis:
Soweit der verbleibende Mieter innerhalb der Wohnung bleibt und seine Zustimmung verweigert, sollte auch dem ausziehenden Mieter die Zustimmung nicht erteilt werden.
Es verbleiben dem Vermieter zwei Personen die für und aus dem Mietverhältnis haften.
Entweder kündigen alle Mieter und das Mietverhältnis wird neu mit dem verbleibenden Mieter fortgesetzt (neuer Mietervertrag usw.) oder es ziehen beide Mieter aus.
Kündigungssperre bei Mieterinsolvenz
Das Amtsgericht Köln hat sich im Rahmen seines Urteils vom 11.09.2009 Az.: 205 C 158/09 mit einer interessanten Frage beschäftigt.
Hintergrund war die Frage der Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung des Vermieters.
In diesem Fall hatte sich der Vermieter auf Mietrückstände im Rahmen seiner Kündigung für die Monate Februar und März gestützt.
Für den Monat Februar hatte der Mieter bereits einen Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens gestellt.
Das Gericht wies die Kündigung mit der Begründung zurück, dass gemäß § 112 InsO der Monat Februar nicht berücksichtigt werden können, weil der Mieter im Februar den Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens gestellt habe und jedenfalls der Verzug mit der Miete für Februar gemäß § 112 InsO nicht berücksichtigt werden kann und somit zur Berechnung des Mietrückstandes nicht herangezogen werden kann.
Fazit:
Stellt der Mieter einen Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens, kann der Vermieter eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug nicht auf Mietrückstande vor Antragsstellung stützen.
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