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Besenrein |
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Besichtigungsrecht |
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Betriebskosten: Reinigungskosten für Öltank |
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Betriebskostenabrechnung bei gemischt genutzten Objekten |
Besenrein
Dieser Begriff ist stets dann von Interesse, wenn die Rückgabe der Mietwohnung nach Ablauf der Mietzeit ansteht.
Was versteht die Praxis unter diesem Begriff verstehen und was darf in diesem Falle der Vermieter vom Mieter verlangen, wenn zusätzlich keine anderen Vereinbarungen getroffen wurden.
Besenrein bedeutet nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes Urteil vom 28. Juni 2006 Az. VIII ZR 124/05, dass nur grobe Verschmutzungen zu beseitigen sind.
Was genau unter dem Begriff "grobe Verschmutzungen“ verstanden werden kann, läßt der BGH im einzelen offen.
Aus dem Urteil lassen sich aber folgende Eckpunkt entnehmen:
1. Der Mieter hat die Wohnung ordentlich durchzukehren und grobe Verschmutzungen zu beseitigen
2. Fenster sind nicht zu putzen, es sei denn, dass sich grobe Verschmutzungen wie bspw. Kleberreste feststellen lassen. Der Umstand, dass die Fenster während der Mietzeit lange nicht geputzt wurden, ändert an dieser Beurteilung nichts; Spinnweben (auch im Keller) sind jedoch zu entfernen.
3. Unkrautbewuchs auf dem Balkon ist nicht zu entfernen, jedoch hat der Mieter den Balkon bspw. von einer Schmierschicht zu reinigen.
4. Dübellöcher sind zu verschließen.
Besichtigungsrecht
Der Vermieter hat, auch ohne dass es ausdrücklich im Mietvertrag steht, das Recht, in angemessenen Zeitabständen die Wohnung zur Prüfung ihres Zustandes zu betreten.
Dieser Zeitraum dürfte alle zwei Jahre gegeben sein.
Ein Besichtigungsanspruch setzt voraus, dass der Vermieter dem Mieter die Besichtigung vorher rechtzeitig angekündigt hat. Hierbei hat der Vermieter den Besichtigungszweck so konkret anzugeben, dass für den Mieter der räumliche und zeitliche Umfang der Besichtigung absehbar ist.
Nach Kündigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Besichtigung der Wohnung durch Mietinteressenten zusammen mit einem Beauftragten des Vermieters zu dulden.
Betriebskosten: Reinigungskosten für Öltank
Inwieweit Kosten als Betriebskosten umgelegt werden können, die nur in einem mehrjährigen Turnus anfallen, mußte der BGH im Rahmen seines Urteils vom 11.11.2009 Az.: VIII ZR 221/08 für die Frage der Kosten der Öltankreinigung beantworten.
Geklagt hatte ein Mieter, der die Kosten im Rahmen seiner Betriebskostenabrechnung nicht bezahlen wollte.
Der Senat ordnet die Reinigungskosten als umlagefähige Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 4 a BetrKV ein.
Danach sind Betriebskosten im Sinne des § 1 BetrKV die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage. Dazu gehören die ausdrücklich genannten Kosten der Reinigung der Anlage, auch wenn es sich begrifflich nur um vorbeugende zur Aufrechterhaltung der Funktionsfähigkeit der Anlage dienende Kosten der Anlage handelt.
Diese Kosten können grundsätzlich auch in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie tatsächlich anfallen.
Praxishinweis:
Der Vermieter kann diese Kosten auch über mehrere Abrechnungszeiträume ( max. 5 Jahre verteilen). Zu beachten ist aber, dass wenn ein Mieter auszieht, nur diesem die Kosten belastet werden dürfen und nicht dem neuen Mieter.
Betriebskostenabrechnung bei gemischt genutzten Objekten
Bei der Abrechnung der Betriebskosten für ein teils gewerblich, teils zu Wohnzwecken genutztes Gebäude kommt es
in der Praxis häufig zu der Frage, ob der Vermieter die Kosten des gewerblichen Teils vorab in Abzug zu bringen hat.
Mit dieser Frage hat der Bundesgerichtshof im Urteil vom 11.08.2010 VIII ZR 45/10 erneut befasst (BGH 25.10.2006 VIII ZR 251/05).
Erneut hat der Bundesgerichtshof bestätigt, dass der unterlassene Vorwegabzug selbst dann nicht als formeller
Abrechnungsmangel bewertet werden kann, wenn durch die gewerbliche Nutzung einer erheblicher Mehrverbrauch verursacht hat und deshalb geboten wäre.
Bei einer Abrechnung der Betriebskosten eines gemischt genutzten Objekts obliegt dem Mieter zu beweisen, dass
inhaltlich ein Fehler vorliegt und dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten entstehen.
Dabei ist hinsichtlich der einzelnen Betriebskosten zu differenzieren und auf die konkrete Gegebenheiten des
Gebäudekomplexes einerseits und die Art der gewerblichen Nutzung abzustellen.
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